Co jest lepsze – punkty lub brak punktów na kredycie hipotecznym?

17 lutego 2021

8 lutego 2012 r. Przez MMD 9 komentarzy

Niektóre linki zawarte w tym artykule pochodzą od naszych reklamodawców. Przeczytaj nasze Oświadczenie, aby uzyskać więcej informacji.

Jakby zrozumienie wszystkich podstaw kredytu hipotecznego, takich jak stopy procentowe, amortyzacja, depozyt i PMI, nie było wystarczająco złożone, pojawia się jeszcze jeden produkt, który naprawdę komplikuje cały proces: punkty.

Podobnie jak w przypadku wszystkich wymienionych powyżej elementów, wiedza o tym, czy kupować punkty, może mieć znaczący długoterminowy wpływ na to, ile pieniędzy możesz faktycznie zaoszczędzić lub stracić w trakcie okresu spłaty kredytu hipotecznego. W tym poście wyjaśnię, jak to wszystko działa, a nawet dam ci arkusz programu Microsoft Excel, aby samemu wypróbować.

Co to są punkty?

„Punkt to po prostu inny sposób na powiedzenie „opłaty, jaką zamierzam teraz uiścić pożyczkodawcy hipotecznemu, aby uzyskać lepsze oprocentowanie. Są one określane jako „punkty dyskontowe, ponieważ kupujesz je, aby zdyskontować (lub obniżyć) oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Działa to tak, że pożyczkodawca hipoteczny zazwyczaj oferuje kilka różnych opcji:

Jedna oferta kredytu hipotecznego z normalną stopą procentową i bez punktów

Kolejne (lub wielokrotne) oferty kredytów hipotecznych z różnymi stopami procentowymi w zamian za różne kwoty punktów

Z technicznego punktu widzenia punkt jest równy jednemu procentowi całkowitej kwoty kredytu. Na przykład, jeśli Twój kredyt hipoteczny ma wynosić 200 000 USD, jeden punkt kosztowałby 2000 USD. Rzeczywista kwota, o którą ten jeden punkt spowoduje spadek stopy procentowej, będzie się różnić w zależności od pożyczkodawcy. Zwykle wynosi od 0,125 do 0,25 procenta.

Jak dowiedziałem się podczas naszego procesu refinansowania, punkty mogą działać również w drugą stronę. Pożyczkodawca może przyznać Ci punkty, jeśli zgodzisz się na wyższe oprocentowanie. Te zakredytowane pieniądze są zwykle wykorzystywane na pokrycie kosztów zamknięcia.

Po co w ogóle zawracać sobie głowę punktami?

Wszyscy lubimy kupować rzeczy na wyprzedaży. Punkty są trochę jak kupowanie kredytu hipotecznego „na sprzedaż. Krótko mówiąc, możesz teraz wydać trochę pieniędzy, co przyniesie później ogromne oszczędności. Jednak podobnie jak w przypadku tego, że nie wszystkie sprzedaże są dobre, mogą wystąpić sytuacje, w których może być lepiej, jeśli w ogóle nie będziesz mieć żadnych punktów. Jedynym prawdziwym sposobem na poznanie jest obliczenie tego.

Najłatwiej to wyjaśnić, korzystając z kilku przykładów, aby pokazać, jak może to wpłynąć na Twoje pieniądze w przyszłości.

Oferta:

Zacznijmy od wymyślenia fikcyjnego scenariusza. Załóżmy, że potrzebujesz kredytu hipotecznego na 150 000 USD. Masz dwie opcje:

30-letnia stała stopa procentowa 4,25% bez punktów

30-letnia stała stopa w wysokości 4,00% za 1,0 punkt

W obu sytuacjach początkowy koszt zamknięcia wyniesie 3000 USD. Dla uproszczenia załóżmy, że nie będziesz wnosić kosztów zamknięcia do kredytu hipotecznego i że zapłacisz za nie oddzielnie z własnej kieszeni.

Zmienne:

To, czy kupujesz punkty, wpłynie na trzy ważne zmienne:

1. Ile pieniędzy zapłacisz teraz w ramach kosztów zamknięcia

2. Jak bardzo różne będą Twoje miesięczne raty w trakcie trwania kredytu hipotecznego

3. Ile łącznych odsetek zapłacisz przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego

Oto, co mówi powyższa tabela o wzięciu kredytu hipotecznego z punktami nad kredytem bez punktów:

Zaczynasz tracić 1500 $, płacąc dodatkowo koszty zamknięcia

Twoje miesięczne płatności są o 21,79 $ niższe

Oszczędność 7 843,28 $ na całkowitych odsetkach do końca 30 lat

Gdzie to się komplikuje:

Jak więc wszystkie te informacje odnoszą się do siebie?

Aby porównać jednorazową kwotę od 1500 USD do 21,79 USD miesięcznie przez 30 lat, musisz umieścić obie liczby na 30-letniej osi czasu. Nazywa się to często znajdowaniem „przyszłej wartości pieniędzy. Nie martw się, jeśli ostatnie zdanie cię usypia – Excel może pomóc ci to łatwo zrozumieć.

Zrozum, że kwota pieniędzy, którą zaoszczędziłeś każdego miesiąca na płatnościach miesięcznych, jest równa całkowitym odsetkom zaoszczędzonym przez cały okres trwania pożyczki. Spójrz na matematykę: 21,79 USD x 12 miesięcy x 30 lat = 7 843,28 USD.

Aby znaleźć przyszłą wartość różnicy w kosztach zamknięcia w stosunku do różnicy w płatności miesięcznej, należy najpierw wybrać rozsądną stopę zwrotu. Dla uproszczenia wybierzmy dobrze znaną na giełdzie 8% roczną stopę zwrotu. Innymi słowy, będziemy traktować to na dwa sposoby:

Bierzemy 1500 $ i odkładamy je na rachunek inwestycyjny nietknięty przez następne 30 lat.

Odkładamy 21,79 $ każdego miesiąca na rachunek inwestycyjny przez następne 30 lat.

Przykładowe wyniki kredytu hipotecznego:

Biorąc pod uwagę wszystko powyżej, oto wyniki:

Dodatkowe pieniądze w wysokości 1500 USD, które zapłaciłeś przy zamknięciu, wzrosłyby do 16 403,59 USD. Ta liczba jest ujemna, ponieważ straciłeś te pieniądze.

21,79 USD zaoszczędzone na płatnościach każdego miesiąca wzrosło do 32 470,30 USD. To znacznie powyżej prostej kwoty 7 843,28 USD w całkowitych zaoszczędzonych odsetkach, do których pierwotnie dokonywaliśmy porównań.

Wynik netto to dodatkowe 16 066,71 $ w Twojej kieszeni. W tym scenariuszu kredyt hipoteczny z punktami wygrywa!

Przykładowe wyniki refinansowania:

Teraz użyjemy tej samej logiki, aby dowiedzieć się, jak punkty wpływają na refinansowanie kredytu hipotecznego. Dla zabawy zamierzam użyć PRAWDZIWYCH liczb, które ostatnio mi zaoferowano na 20-letnim refinansowaniu (… jak możesz się domyślić, muszę wiedzieć, którą ofertę przyjąć, prawda?).

W tym prawdziwym przykładzie dzieje się co następuje:

Dodatkowe pieniądze w wysokości 1446 USD, które otrzymam na pokrycie kosztów zamknięcia, mogą wzrosnąć do 7 124,16 USD.

Dodatkowe 19,17 $, które zapłacę za każdą płatność, spowoduje utratę 11 288,86 $. To znacznie powyżej 4,599,72 USD w postaci bezpośrednich odsetek, które zapłacimy za przyjęcie wyższej stopy procentowej.

W rezultacie stracę 4 164,71 $, biorąc punkty rabatowe. W tym scenariuszu oferta refinansowania bez punktów wygrywa!

Pokaż swoją pracę:

Jeśli chcesz samemu wypróbować te przykłady z własnymi zmiennymi, możesz pobrać arkusz programu Excel, który utworzyłem dla tych przykładów.

Czy zastanawiałeś się kiedyś nad kupnem punktów na kredyt hipoteczny? Czy przeszedłeś przez matematykę, czy po prostu posłuchałeś tego, co powiedział ci pożyczkodawca hipoteczny? Czy różniło się od tego, czego się tutaj nauczyłeś? Zapraszam do dzielenia się.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy