Dlaczego pożyczkodawcy sprzedają kredyty hipoteczne?

17 lutego 2021
Category: Kredyty Hipoteczne

Kiedy i dlaczego firma udzielająca kredytów hipotecznych sprzedaje Twoją obecną pożyczkę innej firmie hipotecznej?

Pożyczkodawcy sprzedają swoje pożyczki, ponieważ pożyczkodawca może uzyskać natychmiastową premię w wysokości od 1,5 do 4 procent, sprzedając pożyczkę Wall Street. Tak, jest to mniej niż sześć do ośmiu procent rocznych odsetek, które otrzymują większość głównych pożyczek dla właścicieli domów, nie mówiąc już o drugich pożyczkach, pożyczkach komercyjnych itp. Niemniej jednak mogą obracać pieniądze kilka razy w roku, zarabiając znacznie więcej niż mogliby zarobić na odsetkach od samej pożyczki i dlatego to robią.

Sprzedając pożyczkę, otrzymujesz nie tylko cztery procent jednorazowo. Pozwala pożyczkodawcy zawrócić i zaciągnąć kolejną pożyczkę oraz zarobić więcej pieniędzy bez gromadzenia większej ilości pieniędzy w depozytach. Wielu pożyczkodawców może obracać pieniądze od trzech do sześciu razy w roku lub więcej, otrzymując od 12 do 18 procent premii oprócz wszystkiego, co zrobią w ciągu tych kilku miesięcy, kiedy trzymają pożyczkę.

Istnieje kilka filozofii dotyczących tegokiedysprzedać pożyczkę. Obecnie wydaje się, że najwięcej zwolenników ma filozofia czystego domu opakowaniowego, w ramach której sprzedają je natychmiast po zamknięciu lub w ciągu kilku dni. Biorąc to pod uwagę, mogą obracać pieniądze kilkanaście razy w roku, jeśli będą nad tym pracować, sprzedając pożyczkę za mniejszą premię, ale otrzymując dwanaście marż rocznie, wynoszących od dwudziestu czterech do trzydziestu procent pieniędzy.

Druga filozofia to taka, która jest praktykowana przez mniejszą, ale wciąż znaczną liczbę pożyczkodawców, którzy bardziej wpisują się w tradycyjny model działania pożyczkodawców, a mianowicie czekają, aż jedna płatność zostanie otrzymana. Ponieważ eliminuje to godną uwagi część oszustw, które istnieją, uzyskują lepszą marżę na swoje pożyczki. Wadą jest to, że muszą trzymać go średnio przez dwa miesiące przed otrzymaniem pierwszej płatności, co oznacza, że ​​mogą obracać pieniądze najwyżej sześć razy w roku, w przeciwieństwie do dwunastu w poprzednim modelu pożyczkodawcy. Otrzymują więc sześć marż po trzy procent, może blisko 20 procent w ciągu roku. Do tego dodają może trzy procent, aby pokryć odsetki, które faktycznie otrzymali bezpośrednio od pożyczkobiorców. Netto: może 22 procent. Ponadto,to sprawia, że ​​są skazani na pożyczki, w przypadku których spóźnia się pierwsza płatność, ponieważ nikt nie chce ich kupić. Lepiej z punktu widzenia nabywcy listów zastawnych, mniej gorącej dla ich wyników finansowych, ponieważ istnieje duże procentowe prawdopodobieństwo, że te pożyczki staną się tak zwane „zagrożone. Innymi słowy, default. Kupujący obligacje utknęli w skutkach niewypłacalności w pierwszym scenariuszu, który pożyczkodawca uważa za znacznie lepszą rzecz niż radzenie sobie z tym samodzielnie. Innymi słowy, scenariusz ten zmusza pożyczkodawcę do rzeczywistego życia z wynikami swoich bardziej ryzykownych scenariuszy ubezpieczeniowych. W rzeczywistości mogą sprzedać te pożyczki, ale każdy, kto płaci, aby wziąć na siebie tego rodzaju ryzyko, zażąda za nie proporcjonalnie niższej ceny, co znajduje odzwierciedlenie w niższym wyniku.Tak więc pożyczkodawcy, którzy trzymają pożyczkę do momentu pierwszej płatności, zwykle mają ostrzejsze warunki gwarancji niż ci, którzy kierują się czystą mentalnością.

Wreszcie, wciąż jest kilku pożyczkodawców, którzy czekają, aż będą mieli trzy płatności, oferując im najlepsze ceny ze wszystkich przy sprzedaży. Niestety, potrzeba im około czterech miesięcy, żeby to zrobić, więc dostają cztery procent pożyczki, ale mogą obracać pieniądze tylko trzy razy w roku. To faktycznie daje im szansę na naprawienie problemów z płaceniem rachunków, które mogły dotknąć drugą grupę, ale z drugiej strony więcej osób ma opóźnienia w płatnościach gdzieś w pierwszej trójce. Nikt nie chce płacić dobrej ceny za pożyczki, które nie są aktualne, i trochę mniej, jeśli były zaległe, ale już ich nie ma, ponieważ jest to oznaka potencjalnych problemów w przyszłości. Tacy pożyczkodawcy otrzymują może 12 procent rocznie na marżę finansowania, plus około cztery procent z tytułu odsetek faktycznie otrzymanych od pożyczkobiorców, co daje od szesnastu do siedemnastu procent netto. Nie trzeba dodawać że,model ten w dużej mierze wypadł z łask większości pożyczkodawców, ponieważ nie wkłada tak dużo pieniędzy w wynik finansowy firmy, ale nadal dostaje ponad dwa razy więcej niż pożyczkodawca, który faktycznie posiada pożyczkę, zarabia rocznie.

Sprzedaż pożyczek była częścią tego, co spowodowało spadek stóp procentowych w porównaniu z ich stopami w poprzednich latach, ponieważ pożyczkodawcy stoją w obliczu zwiększonej konkurencji ze strony innych pożyczkodawców, którzy „chcą tych dwudziestu czterech do trzydziestu procent rocznie z zamiany pożyczek i są naciskani, aby zapewniają niższe stopy procentowe, ponieważ większość ich pieniędzy faktycznie pochodzi ze sprzedaży pożyczki, w przeciwieństwie do obsługi pożyczek, których udzielają. Wielu pożyczkodawców faktycznie zachowuje prawa do obsługi, gdy sprzedają pożyczkę, ponieważ zapewnia im to stały dochód. Rzeczywiście, wiele osób, których pożyczki zostały sprzedane wiele razy, jest błogo nieświadomych tego faktu, ponieważ nadal wysyłają czek do pierwotnej firmy obsługującej.

Inną przyczyną tego jest zwiększone stosowanie kar przedpłatowych, gdyż kupującym kredyty, którymi są w większości duże podmioty z Wall Street, bardzo pociągają konsekwencje kupowania kredytów z przedpłatą i tym samym więcej im. Jeśli wiesz, że otrzymasz te 7% przez co najmniej trzy lata lub jednorazowe uderzenie o trzy procent, jeśli tego nie zrobisz, jesteś gotów zapłacić więcej za te obligacje, niż gdyby zaangażowani ludzie mogli po prostu przekazać Ci pieniądze w dowolnym momencie. Wiele razy rynek sub-prime będzie oferował tym samym ludziom lepszą stopę procentową z karą przedpłaty niż rynek papierów A bez kary za przedpłatę. To wszystko dobrze i dobrze, aby zaoszczędzić pół procenta na pół miliona dolarów kredytu hipotecznego, co daje 2500 dolarów rocznie, ale jeśli nie wytrzymasz tych trzech lat, stracisz 15000 dolarów,dwa razy więcej niż możesz zaoszczędzić! Kary przedpłaty mają głównie na celu zwiększenie atrakcyjności zagregowanych kredytów hipotecznych dla Wall Street.

Na koniec powinienem wspomnieć, że jeśli jesteś całkowicie zaangażowany w wypisanie czeku do tego samego pożyczkodawcy i wysłanie go na ten sam adres, abyś był gotów zapłacić za to cenę, to jest coś takiego. Nazywa się to pożyczką portfelową i możesz obliczyć, że stopa procentowa będzie o około jeden pełny procent wyższa, a może trochę więcej. Nawet tam nie chodzi o to, że legalnie nie można ich sprzedać, ale o to, że są wyceniane wyżej, aby zrekompensować fakt, że niektóre pożyczki nie spełniają standardowych kryteriów sprzedaży w pakietach o wartości około pięćdziesięciu milionów dolarów, ale nadal mogą być idealnie dobre pożyczki. Wyższe oprocentowanie – cena pieniądza dla konsumenta – ma przeciwdziałać obniżonej stopie zwrotu dla pożyczkodawcy.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy